Coste de comprar una propiedad en Andalucía: impuestos, gastos y presupuesto del comprador para viviendas en la Costa del Sol
El coste de comprar una propiedad en Andalucía suele ser superior al precio que ves en el anuncio. No es mucho más alto, pero sí lo suficiente como para cambiar tu estrategia de oferta. Lo vemos cada semana en nuestra oficina de Torre del Mar. Un comprador se enamora de un apartamento de dos dormitorios cerca del Paseo Marítimo, calcula la señal y luego hace la pregunta real: ¿cuánto necesito realmente tener en el banco para completar la compra?
La respuesta corta para la mayoría de los compradores en la Costa del Sol es sencilla. Calcula aproximadamente un 10% extra sobre el precio de una vivienda de segunda mano y entre un 12–13% extra en una obra nueva. Si usas hipoteca, compras para alquilar, amueblas la vivienda o compras a través de una sociedad, tu presupuesto debe ser algo más amplio.
Nuestro equipo ayuda a compradores escandinavos, alemanes, británicos y holandeses con este cálculo exacto en Torre del Mar, Torrox, Nerja, Vélez-Málaga, Caleta de Vélez, Fuengirola y Benalmádena. Las cifras que verás a continuación son prácticas, no decorativas. Úsalas antes de hacer una oferta.
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Coste de comprar una propiedad en Andalucía: la fórmula del presupuesto del comprador
Para la mayoría de los compradores particulares, el primer cálculo seguro es simple. Toma el precio de compra acordado, suma el impuesto de compra correspondiente, los gastos de notaría y registro, los honorarios legales y un margen de seguridad. Ese margen es importante. Una villa de 400.000 € en Nerja con hipoteca, tasación, comisión bancaria y algunas traducciones se siente muy diferente a una compra al contado de un apartamento de 250.000 € en Torre del Mar.
Andalucía es más fácil de presupuestar que otras regiones de España porque el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) es actualmente un 7% fijo para compras residenciales estándar. Sin escalas ni saltos desagradables en tramos altos. Las viviendas de obra nueva funcionan distinto: llevan un 10% de IVA, más el AJD (impuesto de actos jurídicos documentados), actualmente al 1,2% en Andalucía.
Esa diferencia es la primera bifurcación: segunda mano u obra nueva. Siempre preguntamos esto antes de hablar de precio, porque el tratamiento fiscal cambia el efectivo necesario de inmediato. Un cliente que visita en El Peñoncillo en Torrox puede estar comparando un apartamento de segunda mano por 385.000 € con una obra nueva por 400.000 €. Sobre el papel la diferencia es de 15.000 €. Al finalizar, tras impuestos, puede acercarse a 28.000–30.000 €. ¿Un detalle menor? No realmente.
Si aún estás mapeando todo el proceso legal, nuestra guía aparte sobre comprar propiedad en España como extranjero explica los pasos desde el contrato de reserva hasta la firma ante notario con más detalle.
Costes de compra de vivienda de segunda mano en la Costa del Sol
Una propiedad de segunda mano es una vivienda que ya ha tenido propietario anterior. Muchos apartamentos en la Avenida Andalucía en Torre del Mar, adosados en Vélez-Málaga, villas en Sayalonga y viviendas consolidadas cerca de Baviera Golf en Caleta de Vélez entran en esta categoría.
El impuesto principal es el ITP, el impuesto de transmisiones patrimoniales de Andalucía, que se aplica al 7% del precio de compra o del valor de referencia fiscal si este es superior. Tu abogado debe comprobar el valor de referencia antes de firmar un contrato privado, porque Hacienda puede revisar la operación según esa cifra. La mayoría de los compradores se fijan en el precio del anuncio. Hacienda puede que no.
Después del ITP, hay que prever los honorarios de notaría, registro de la propiedad y representación legal. Los gastos de notaría y registro varían según el precio y la complejidad de la escritura, pero para compras residenciales normales suelen estar entre 1.200 € y 3.500 € en total. Los honorarios legales suelen rondar el 1% del precio de compra más IVA, aunque algunos abogados trabajan con tarifa fija. Traducción, poderes, apoyo para el NIE y transferencias bancarias pueden ir aparte.
Nuestra regla para una compra de segunda mano sin hipoteca es calcular entre un 9–10% y redondear al alza. Si hay hipoteca, usa 10–11,5%. Los compradores que quieren dormir tranquilos usan el 11%. Nosotros aprobamos el buen sueño.
Ejemplos de presupuesto para compradores de segunda mano
| Precio de compra | ITP al 7% | Gastos y honorarios típicos | Presupuesto total práctico |
|---|---|---|---|
| Apartamento de 250.000 € | 17.500 € | 5.000–7.500 € | Unos 275.000 € |
| Adosado o villa de 400.000 € | 28.000 € | 7.000–11.000 € | Unos 440.000 € |
| Villa de 750.000 € | 52.500 € | 12.500–22.500 € | Unos 825.000 € |
Estos no son presupuestos cerrados. Son cifras orientativas. Un piso sencillo de 250.000 € en Torrox Costa sin hipoteca suele estar en el rango bajo. Una villa independiente de 750.000 € en Marbella o Mijas, con más comprobaciones, documentación de piscina, revisión de comunidad y financiación puede subir más.
Costes de obra nueva: IVA, AJD y plazos
Comprar obra nueva se siente maravillosamente limpio. Cocinas nuevas, cristales eficientes, terrazas modernas, a menudo una zona de piscina impecable antes de su primer verano real. Nos gustan las obras nuevas, y a muchos de nuestros compradores también, especialmente en Torre del Mar, Rincón de la Victoria, Fuengirola y Benalmádena. Pero el presupuesto se calcula de otra forma.
En una vivienda de obra nueva comprada al promotor, el comprador paga 10% de IVA y AJD. En Andalucía, el AJD es actualmente del 1,2% para escrituras residenciales estándar. Juntos, solo los impuestos suman un 11,2% antes de añadir abogado, notario, registro y gastos bancarios. Por eso, los compradores de obra nueva deben reservar normalmente entre un 12,5–13,5% extra sobre el precio de compra, a veces más si hay extras, packs de muebles o gastos hipotecarios.
El calendario de pagos también cambia la experiencia. En segunda mano, la mayor parte se paga al finalizar. En obra nueva, son habituales los pagos por etapas. Puedes reservar con una cantidad pequeña, luego pagar el 10%, 20% o 30% durante la construcción, y el resto al finalizar. El IVA se añade normalmente a esos pagos. Un comprador sueco nos preguntó recientemente por qué la cifra de reserva de una obra nueva cerca de Viña Málaga en Torre del Mar no coincidía con el calendario de precios anunciado. La respuesta era simple: se añadía el impuesto en cada etapa. Claro una vez explicado. Molesto si se descubre tarde.
Antes de comprometerte con una promoción, asegúrate de que tu abogado revise la licencia de obra, los avales bancarios para pagos sobre plano, el calendario de entrega del promotor y los documentos de finalización previstos. Nuestra selección actual de propiedades en la Costa del Sol incluye tanto viviendas de segunda mano como nuevas, y siempre aclaramos qué modelo fiscal aplica antes de que los clientes comparen totales.
Ejemplos de presupuesto para compradores de obra nueva
| Precio de compra | IVA al 10% | AJD al 1,2% | Presupuesto total práctico |
|---|---|---|---|
| Apartamento de 250.000 € | 25.000 € | 3.000 € | Unos 282.000–284.000 € |
| Vivienda nueva de 400.000 € | 40.000 € | 4.800 € | Unos 451.000–453.000 € |
| Villa o ático de 750.000 € | 75.000 € | 9.000 € | Unos 845.000–850.000 € |
Observa el patrón. Una obra nueva de 400.000 € no es una operación de 440.000 €; normalmente se acerca más a 452.000 € una vez incluidos los costes reales de compra. Esa diferencia puede decidir si un comprador elige Benalmádena, Fuengirola o un proyecto de mejor valor al este de Málaga por el corredor de la A-7.
Notaría, registro y honorarios legales: los costes silenciosos que los compradores olvidan
Los honorarios de notaría se pagan porque la escritura debe firmarse ante notario español. El notario no actúa como tu abogado privado, y esa distinción es crucial. El notario confirma la identidad, la legalidad de la firma y la ejecución formal de la escritura, pero tu abogado debe haber revisado deudas, titularidad, planeamiento, cuotas de comunidad y cuestiones fiscales mucho antes de ese día.
El registro de la propiedad te inscribe como nuevo propietario. Registrar no es glamuroso. Pero es el momento en que tu propiedad queda realmente protegida en el registro público. Por experiencia, los compradores de Dinamarca y Noruega suelen valorar esta parte del sistema una vez la entienden. España puede parecer burocrática, pero el sistema registral es sólido si se gestiona bien.
Los honorarios legales son el único gasto que no recomendamos recortar. Un abogado cuidadoso debe revisar la Nota Simple, datos catastrales, planeamiento municipal, certificado energético, licencia de primera ocupación si aplica, actas de comunidad, deudas pendientes, recibos de IBI y posibles restricciones de alquiler. En viviendas rurales en Comares, Cútar, Sayalonga o Viñuela, el trabajo legal puede ser más intenso por la clasificación del suelo, derechos de agua y ampliaciones. Ahorrar 1.500 € en abogados puede salir muy caro.
Costes hipotecarios para compradores extranjeros en España
Si necesitas financiación, empieza pronto. No después de encontrar la villa soñada. No después de que acepten tu oferta. Pronto.
Los bancos españoles suelen ofrecer a no residentes un porcentaje de financiación menor que a residentes, normalmente sobre el precio de compra o tasación, el que sea menor. El comprador suele pagar la tasación. Algunos bancos cobran comisión de apertura; otros no. Pueden ofrecerte seguros, y a veces el tipo de interés depende de los productos que aceptes. Lee esa parte con calma.
Desde los cambios legales introducidos en España hace unos años, muchos de los gastos formales de la hipoteca, incluido el AJD hipotecario, los paga el banco y no el comprador. Aun así, el comprador debe prever la tasación, posibles honorarios de intermediario, traducciones, gastos de cuenta bancaria y tiempo extra. La hipoteca también influye en tu oferta, porque los vendedores en la Costa del Sol pueden preferir un comprador al contado si el precio es similar y la firma es más rápida.
Para una compra financiada, solemos recomendar a los clientes reservar un 1% extra sobre la estimación estándar de gastos. Puede que no se gaste todo. Mejor. La compra de una vivienda no debe gestionarse con la precisión de una cuenta de restaurante entre amigos.
Presupuestos para inversión: viviendas de alquiler requieren un segundo cálculo
Una propiedad de inversión tiene dos presupuestos. El primero es el de compra. El segundo es el de «lista para alquilar». Muchos compradores solo calculan el primero.
Un apartamento de 250.000 € en Torre del Mar con ascensor, terraza y cerca de la playa puede ser atractivo para alquiler vacacional. Pero si necesita muebles, revisión de aire acondicionado, colchones nuevos, fotos profesionales, cerradura inteligente, menaje y comprobaciones legales, la inversión real no es 275.000 €. Puede ser varios miles de euros más antes de recibir al primer huésped.
Las normas de alquiler vacacional también requieren atención. En Málaga capital, Fuengirola, Benalmádena, Nerja y partes de la Costa del Sol oriental, la demanda puede ser alta, pero las reglas no son iguales en cada municipio o comunidad. Algunos edificios son flexibles. Otros no. Hemos visto compradores ilusionados con un apartamento orientado al sur cerca del centro de Nerja, solo para descubrir que los estatutos de la comunidad requerían una revisión antes de confiar en un plan de alquiler.
Si el ingreso por alquiler es parte de tu lógica de compra, lee nuestra guía sobre la licencia de alquiler turístico en Andalucía antes de hacer una oferta, especialmente si comparas Torre del Mar, Torrox y Nerja.
Tres ejemplos de inversión
Un apartamento de segunda mano de 250.000 € en Torre del Mar puede necesitar un presupuesto seguro de unos 275.000 €. Si el mobiliario es antiguo, añade un presupuesto aparte para amueblar y presentar antes de calcular la rentabilidad. El Paseo Marítimo y las calles alrededor de Calle del Mar pueden comportarse diferente a zonas residenciales más tranquilas, incluso con precios similares.
Un apartamento o adosado de 400.000 € en Benalmádena puede requerir fácilmente entre 440.000–453.000 € según sea segunda mano u obra nueva. La cercanía al tren, acceso a la playa y parking importan. También las normas de la comunidad. Siempre pedimos las últimas actas; suelen revelar más que el folleto.
Una villa de 750.000 € en Nerja, Mijas o Marbella es otro nivel. Los costes de compra pueden llevar el total a unos 825.000 € en segunda mano o cerca de 850.000 € en obra nueva. Luego vienen mantenimiento de piscina, jardín, seguros, seguridad, posible gestión de alquiler y mobiliario de calidad. La vivienda puede ser preciosa. La hoja de cálculo debe ser honesta.
Checklist del comprador antes de hacer una oferta
Usamos una checklist con los clientes antes de firmar el contrato de reserva. Si quieres la versión PDF, pídenosla y te la enviamos antes de tu viaje de visitas. La versión corta está abajo. Imprímela, márcala, discútela si hace falta. Ha salvado a más de un comprador de una sorpresa cara.
- Confirma si la vivienda es de segunda mano u obra nueva y aplica el impuesto correcto: 7% ITP, o 10% IVA más 1,2% AJD.
- Pide a tu abogado que revise el valor de referencia fiscal antes de acordar el precio final declarado.
- Confirma por escrito los gastos estimados de notaría, registro, abogado, traducción y poderes.
- Si usas hipoteca, solicita preaprobación bancaria antes de hacer una oferta vinculante.
- Revisa IBI, tasa de basura, cuotas de comunidad y deudas pendientes de comunidad.
- Revisa estatutos y últimas actas de la comunidad, especialmente si planeas alquiler vacacional.
- Para villas, confirma registro de piscina, ampliaciones, linderos, suministros y situación urbanística.
- Para viviendas rurales en Comares, Sayalonga, Cútar o Viñuela, exige comprobaciones más profundas de terreno y edificaciones.
- Pide que te detallen qué incluye la compra: muebles, electrodomésticos, plaza de garaje, trastero, toldos, aire acondicionado.
Un punto más, aunque debería ser obvio: tramita tu NIE cuanto antes. Sin él, la firma se complica rápido. Nuestra guía sobre el NIE para compradores de vivienda en España explica cómo prepararte antes de firmar.
¿Qué deberías ofrecer si tu presupuesto total es fijo?
Aquí el cálculo se vuelve práctico. Si tu presupuesto máximo es de 400.000 €, no deberías visitar viviendas de segunda mano por 400.000 € salvo que estés dispuesto a superar tu límite. Tu precio objetivo de compra de segunda mano está más cerca de 360.000–365.000 €. Para obra nueva, puede rondar los 352.000–355.000 €.
A los compradores no les gusta esta conversación. Lo entendemos. El precio del anuncio es emocional; los impuestos no. Pero las mejores compras que vemos las hacen clientes que deciden su presupuesto total primero y luego negocian hacia atrás. Te da tranquilidad. También nos ayuda a filtrar bien, para no perder tu día de visitas yendo de Torre del Mar a Fuengirola y vuelta por la A-7 para ver viviendas que no encajan en los números.
También hay un factor de tiempo local. En zonas costeras populares como Nerja, Benalmádena y partes de Fuengirola, las buenas viviendas pueden venderse rápido en primavera y principios de verano. En Vélez-Málaga, Algarrobo y Torrox suele haber algo más de margen para comparar con calma, aunque las mejores ofertas siguen atrayendo atención. Un presupuesto claro afina tu oferta.
Cómo Hansen Real Estate ayuda a los compradores a presupuestar correctamente
Nuestro papel no es solo abrir puertas. Eso lo hace cualquiera con una llave. Ayudamos a los compradores a comparar el coste total de la propiedad antes de enamorarse demasiado de la vivienda equivocada. Eso significa hablar de impuestos, comprobaciones legales, normas de alquiler, plazos hipotecarios, cuotas de comunidad y la vida práctica alrededor de la casa.
Como trabajamos a diario entre Torre del Mar, Vélez-Málaga, Caleta de Vélez, Torrox, Nerja, Fuengirola y Benalmádena, también podemos aportar los pequeños detalles locales que rara vez aparecen en una tabla de impuestos. Aparcar cerca del centro de Torre del Mar en agosto. La diferencia entre una vista en la colina de Torrox y un apartamento de playa accesible a pie. Por qué Baviera Golf atrae a ciertos compradores todo el año. Cuánto se tarda realmente desde el aeropuerto de Málaga a Torre del Mar, normalmente unos 35–40 minutos en coche si el tráfico lo permite.
Si estás preparando tu presupuesto de compra, envíanos el precio, tipo de propiedad y ubicación que consideras. Nuestro equipo puede ayudarte a estimar el presupuesto real, comparar opciones de segunda mano y obra nueva, y mostrarte viviendas que encajan en los números sin forzarlos. Contáctanos antes de tu próximo viaje de visitas y haremos los cálculos contigo.
FAQ: costes de compra de vivienda en la Costa del Sol
¿Cuánto extra debo presupuestar al comprar una propiedad en Andalucía?
Para una vivienda de segunda mano, calcula alrededor de un 10% sobre el precio de compra, a veces 11% si hay hipoteca o complejidad legal. Para obra nueva, 12–13% es más realista porque pagas 10% de IVA más 1,2% de AJD antes de notaría, registro y abogado.
¿Cuál es el ITP en compras de vivienda en Andalucía en 2026?
El ITP, impuesto de transmisiones patrimoniales en viviendas de segunda mano, es generalmente del 7% en Andalucía para compras residenciales estándar. Se aplica a viviendas de segunda mano, no a obra nueva comprada al promotor. Tu abogado también debe revisar el valor de referencia fiscal antes de la firma.
¿Los compradores pagan IVA en la compra de vivienda en España?
Los compradores pagan IVA en viviendas de obra nueva compradas al promotor. El tipo estándar para viviendas nuevas es del 10%. Las viviendas de segunda mano no llevan IVA; normalmente tributan por ITP.
¿Los costes hipotecarios están incluidos en el presupuesto del 10–13%?
En parte. La estimación general cubre impuestos y gastos normales, pero los compradores con hipoteca deben prever extra para tasación, posibles comisiones bancarias o de intermediario, traducciones y administración bancaria. Sugerimos reservar un 1% adicional si hay financiación.
¿Puedo incluir muebles y preparación para alquiler en el presupuesto de compra?
No. Muebles, preparación para alquiler, fotografía, licencias y gestión deben calcularse aparte. Para inversiones en Torre del Mar, Nerja, Fuengirola o Benalmádena, este segundo presupuesto puede afectar mucho a la rentabilidad real.