Omkostninger ved at købe bolig i Andalusien: Skatter, gebyrer og køberbudget for boliger på Costa del Sol
Omkostningerne ved at købe bolig i Andalusien er som regel højere end den pris, du ser i salgsopstillingen. Ikke dramatisk højere, men nok til at det kan ændre din budstrategi. Vi oplever det hver uge på vores kontor i Torre del Mar. En køber forelsker sig i en toværelses lejlighed tæt på Paseo Marítimo, regner udbetalingen ud og stiller så det rigtige spørgsmål: Hvad skal jeg faktisk have stående på kontoen for at gennemføre købet?
Det korte svar for de fleste købere på Costa del Sol er enkelt. Regn med cirka 10 % oveni prisen på en gensalgsbolig og omkring 12–13 % ekstra på en nybygget bolig. Hvis du bruger realkreditlån, køber til udlejning, skal møblere boligen eller køber gennem et selskab, bør dit budget være lidt bredere.
Vores team hjælper skandinaviske, tyske, britiske og hollandske købere med netop denne beregning i Torre del Mar, Torrox, Nerja, Vélez-Málaga, Caleta de Vélez, Fuengirola og Benalmádena. Tallene nedenfor er praktiske – ikke pynt. Brug dem, før du afgiver et bud.
Aktuelle lejligheder til salg i Vélez-Málaga
Studio med havudsigt på tiende sal og en fremragende beliggenhed
Fritliggende villa med gæstelejligheder, opvarmet pool og havudsigt i El Capitán, Almayate
Villa med hav- og bjergudsigt i Benajarafe
Renoveret 3-værelses lejlighed i centrum af Torre del Mar
Fritliggende hus med havudsigt i Benajarafe
Fritliggende hus med havudsigt, privat pool og elevator i Almayate
Omkostninger ved at købe bolig i Andalusien: Køberens budgetformel
For de fleste private købere er den sikreste første beregning simpel. Tag den aftalte købspris, læg den korrekte købsskat til, samt notar- og tinglysningsgebyrer, advokatsalær og en fornuftig buffer. Bufferen er vigtig. En villa til €400.000 i Nerja med realkreditlån, vurdering, bankgebyr og et par oversættelser føles meget anderledes end et kontantkøb af en lejlighed til €250.000 i Torre del Mar.
Andalusien er lettere at budgettere for end flere andre spanske regioner, fordi overdragelsesskatten (ITP) på gensalg i øjeblikket er en fast sats på 7 % for almindelige boligkøb. Ingen glidende skala, ingen ubehagelige spring ved højere prisklasser. Nybyggeri fungerer anderledes. Her betales 10 % moms (IVA) plus AJD-stempelafgift, som aktuelt er 1,2 % i Andalusien.
Det er det første vigtige skel: gensalg eller nybyggeri. Vi spørger altid om det, inden vi taler pris, fordi skattebehandlingen straks ændrer det samlede kontantbehov. En kunde, der ser på bolig i El Peñoncillo i Torrox, kan sammenligne en gensalgslejlighed til €385.000 med en nybygget til €400.000. På papiret er forskellen €15.000. Ved overtagelse, efter skat, kan forskellen være tættere på €28.000–€30.000. Lille detalje? Ikke rigtigt.
Hvis du stadig kortlægger hele den juridiske proces, forklarer vores separate guide til køb af bolig i Spanien som udlænding trinene fra reservationskontrakt til notarskøde i flere detaljer.
Omkostninger ved køb af gensalgsbolig på Costa del Sol
En gensalgsbolig er en bolig, der allerede har haft en tidligere ejer. Mange lejligheder omkring Avenida Andalucía i Torre del Mar, rækkehuse i Vélez-Málaga, villaer i Sayalonga og etablerede boliger nær Baviera Golf i Caleta de Vélez hører til denne kategori.
Den vigtigste skat er ITP, Andalusiens overdragelsesskat, som udgør 7 % af købsprisen eller den skattemæssige referenceværdi, hvis denne er højere. Din advokat bør tjekke referenceværdien, før du underskriver privat købsaftale, da de spanske skattemyndigheder kan vurdere handlen ud fra dette tal. De fleste købere fokuserer på udbudsprisen. Skattekontoret gør det ikke nødvendigvis.
Efter ITP skal du regne med notar- og tinglysningsgebyrer samt advokatsalær. Notar- og tinglysningsomkostninger varierer efter pris og kompleksitet, men for almindelige boligkøb ligger de ofte samlet mellem €1.200 og €3.500. Advokatsalær er typisk omkring 1 % af købsprisen plus IVA, selvom nogle advokater arbejder med fast pris. Oversættelse, fuldmagt, NIE-hjælp og bankoverførsler kan ligge udenfor dette beløb.
Vores tommelfingerregel for et ukompliceret gensalgskøb uden realkreditlån er at regne med 9–10 % og så runde op. Ved køb med lån: 10–11,5 %. Købere, der sover bedst, bruger 11 %. Vi anbefaler god nattesøvn.
Eksempler på køberbudget ved gensalg
| Købspris | ITP 7 % | Typiske gebyrer og advokatomkostninger | Praktisk totalbudget |
|---|---|---|---|
| €250.000 lejlighed | €17.500 | €5.000–€7.500 | Ca. €275.000 |
| €400.000 rækkehus eller villa | €28.000 | €7.000–€11.000 | Ca. €440.000 |
| €750.000 villa | €52.500 | €12.500–€22.500 | Ca. €825.000 |
Dette er ikke fakturaer, men planlægningstal. En ukompliceret lejlighed til €250.000 i Torrox Costa uden lån vil typisk ligge i den lave ende. En fritliggende villa til €750.000 i Marbella eller Mijas med mere due diligence, pooldokumentation, fællesskabstjek og finansiering kan trække opad.
Nybyggeri: Omkostninger, IVA, AJD og betalingstidspunkter
Nybyggeri føles dejligt rent. Nye køkkener, energiruder, moderne terrasser og ofte poolområder, der ser perfekte ud, før de har haft deres første rigtige sommer. Vi kan godt lide nybyggeri, og det gør mange af vores købere også – især omkring Torre del Mar, Rincón de la Victoria, Fuengirola og Benalmádena. Men budgettet skal beregnes anderledes.
Ved køb af nybygget bolig fra en udvikler betaler køber 10 % IVA og AJD-stempelafgift. I Andalusien er AJD aktuelt 1,2 % for standard boligskøder. Samlet udgør skatten alene 11,2 %, før du lægger advokat, notar, tinglysning og bankomkostninger til. Derfor bør nybygningskøbere normalt have 12,5–13,5 % ekstra til rådighed ud over købsprisen – nogle gange mere, hvis der er tilvalg, møbelpakker eller låneomkostninger.
Betalingstidspunktet ændrer også oplevelsen. Ved gensalg betales det meste ved overtagelse. Ved nybyggeri er ratebetalinger almindelige. Du reserverer måske med et mindre beløb, betaler så 10 %, 20 % eller 30 % undervejs i byggeriet, og resten ved overtagelse. IVA lægges typisk til disse rater. En svensk køber spurgte os for nylig, hvorfor reservationsbeløbet på et nybyggeri ved Viña Málaga i Torre del Mar ikke matchede den annoncerede betalingsplan. Svaret var simpelt: Skatten blev lagt til ved hver betaling. Klart, når det forklares – irriterende, hvis det opdages sent.
Inden du binder dig til et nyt projekt, skal din advokat tjekke byggetilladelse, bankgarantier for forudbetalinger, udviklerens leveringstidsplan og forventede afleveringsdokumenter. Vores aktuelle udvalg af boliger på Costa del Sol omfatter både gensalg og nybyggeri, og vi præciserer altid, hvilken skattemodel der gælder, før kunderne sammenligner totaler.
Eksempler på køberbudget ved nybyggeri
| Købspris | IVA 10 % | AJD 1,2 % | Praktisk totalbudget |
|---|---|---|---|
| €250.000 lejlighed | €25.000 | €3.000 | Ca. €282.000–€284.000 |
| €400.000 nybygget bolig | €40.000 | €4.800 | Ca. €451.000–€453.000 |
| €750.000 villa eller penthouse | €75.000 | €9.000 | Ca. €845.000–€850.000 |
Bemærk mønstret. Et nybyggeri til €400.000 er ikke en €440.000-handel; det ender normalt tættere på €452.000, når de reelle omkostninger regnes med. Den forskel kan afgøre, om en køber vælger Benalmádena, Fuengirola eller et mere prisvenligt projekt øst for Málaga langs A-7.
Notar, tinglysning og advokatsalær: De stille omkostninger, købere glemmer
Notargebyr betales, fordi skødet skal underskrives foran en spansk notar. Notaren er ikke din private advokat, og den forskel er vigtig. Notaren bekræfter identitet, lovlighed og formel underskrift, men din advokat bør have tjekket gæld, ejerskab, lokalplan, fællesudgifter og skattemæssige forhold i god tid inden den dag.
Tinglysningen registrerer dig som ny ejer. Det er ikke glamourøst, men det er det øjeblik, hvor dit ejerskab bliver reelt beskyttet i det offentlige register. Vores erfaring er, at købere fra Danmark og Norge ofte sætter pris på denne del af systemet, når de forstår det. Spanien kan føles papir-tungt, men tinglysningssystemet er solidt, når det håndteres korrekt.
Advokatsalær er den ene omkostning, vi ikke ville forsøge at presse for meget. En grundig advokat bør gennemgå Nota Simple, matrikeldata, lokalplan, energicertifikat, beboelsesattest hvor relevant, referater fra fællesskab, udestående gæld, IBI-kvitteringer og eventuelle udlejningsbegrænsninger. For landejendomme i Comares, Cútar, Sayalonga eller Viñuela kan arbejdet være tungere, fordi jordklassificering, vandrettigheder og tilbygninger kræver ekstra kontrol. En besparelse på €1.500 på advokatarbejde kan ende som en dyr økonomi.
Realkreditomkostninger for udenlandske købere i Spanien
Hvis du har brug for finansiering, så start tidligt. Ikke efter drømmevillaen er dukket op. Ikke efter buddet er accepteret. Tidligt.
Spanske banker tilbyder normalt ikke-residente købere en lavere belåningsgrad end til fastboende, ofte baseret på købspris eller vurdering – det laveste af de to. Køber betaler normalt for vurderingen. Nogle banker opkræver oprettelsesgebyr, andre ikke. Forsikringsprodukter kan blive tilbudt, og nogle gange afhænger renten af, hvilke produkter du accepterer. Læs det afsnit grundigt.
Siden lovændringerne i Spanien for nogle år siden betaler långiver ofte mange af de formelle omkostninger ved realkredit, herunder AJD på lån. Alligevel bør køber budgettere med vurdering, eventuelle mæglerhonorarer, oversættelser, bankkonto og ekstra tid. Et lån påvirker også dit bud, fordi sælgere på Costa del Sol kan foretrække en kontantkøber, hvis prisen er ens og overtagelsen hurtigere.
Ved køb med finansiering anbefaler vi som regel, at kunder har ca. 1 % ekstra til rådighed ud over det normale købsbudget. Det bliver måske ikke brugt. Godt. Et boligkøb skal ikke køres med samme præcision som en regning, der deles mellem venner på restaurant.
Investeringsejendomme: Udlejningsboliger kræver ekstra budget
En investeringsejendom har to budgetter. Det første er købsbudgettet. Det andet er “klar til udlejning”-budgettet. Mange købere regner kun det første.
En lejlighed til €250.000 i Torre del Mar med elevator, terrasse og gåafstand til stranden kan være attraktiv til ferieudlejning. Men hvis den skal møbleres, have aircondition-servicering, nye madrasser, professionelle fotos, smartlås, køkkenudstyr og lovpligtige tjek, er den reelle investering ikke €275.000. Det kan være flere tusinde euro højere, før den første gæst ankommer.
Korttidsudlejningsregler kræver også opmærksomhed. I Málaga by, Fuengirola, Benalmádena, Nerja og dele af den østlige Costa del Sol kan efterspørgslen være høj, men reglerne er ikke ens i alle kommuner eller ejerforeninger. Nogle bygninger er afslappede. Andre ikke. Vi har set købere blive begejstrede for en sydvendt lejlighed nær centrum af Nerja, blot for at opdage, at fællesskabets vedtægter krævede nærmere gennemgang, før udlejningsplanen kunne stoles på.
Hvis udlejningsindtægt er en del af din købslogik, så læs vores guide til turistudlejningslicens i Andalusien før du afgiver bud – især hvis du sammenligner Torre del Mar, Torrox og Nerja.
Tre investerings-eksempler
En gensalgslejlighed til €250.000 i Torre del Mar kræver et sikkert købsbudget på ca. €275.000. Hvis møblerne er slidte, bør du lægge et separat møbel- og præsentationsbudget oveni, før du regner udlejningsafkast. Paseo Marítimo og gaderne omkring Calle del Mar kan give forskellige resultater sammenlignet med roligere boligområder – selv ved samme købspris.
En lejlighed eller et rækkehus til €400.000 i Benalmádena kan nemt kræve €440.000–€453.000 afhængigt af gensalg eller nybyggeri. Afstand til tog, strandadgang og parkering betyder noget. Det gør fællesskabsregler også. Vi beder altid om de seneste referater fra ejerforeningen; de afslører ofte mere end brochuren.
En villa til €750.000 i Nerja, Mijas eller Marbella er en anden størrelse. Købsomkostninger kan presse totalen op mod €825.000 ved gensalg eller tæt på €850.000 ved nybyggeri. Derefter kommer poolvedligeholdelse, havepleje, forsikring, sikkerhed, eventuel udlejningsadministration og møbler af højere kvalitet. Ejendommen kan være smuk. Regnearket skal være ærligt.
Tjekliste for købere før du afgiver bud
Vi bruger en tjekliste med vores kunder, før de underskriver reservationsaftale. Hvis du ønsker PDF-versionen, så kontakt vores team – vi sender den gerne inden din besigtigelsestur. Den korte version er herunder. Print den, marker den, diskuter den om nødvendigt. Den har reddet mere end én køber fra en dyr overraskelse.
- Bekræft om boligen er gensalg eller nybyggeri, og brug korrekt skat: 7 % ITP eller 10 % IVA plus 1,2 % AJD.
- Bed din advokat tjekke skattemæssig referenceværdi, før du accepterer endelig pris.
- Få estimerede notar-, tinglysnings-, advokat-, oversættelses- og fuldmagtsomkostninger på skrift.
- Hvis du bruger lån, bed om bankens forhåndsgodkendelse, før du afgiver bindende bud.
- Tjek IBI, renovationsafgift, fællesudgifter og eventuelle udeståender i ejerforeningen.
- Gennemgå fællesskabets vedtægter og seneste referater, især ved udlejningsplaner.
- For villaer: Bekræft poolregistrering, tilbygninger, skel, forsyninger og planstatus.
- For landejendomme i Comares, Sayalonga, Cútar eller Viñuela: Insistér på grundig kontrol af jord og bygninger.
- Spørg hvad der er inkluderet: møbler, hårde hvidevarer, parkeringsplads, depotrum, markiser, aircondition.
En ting mere, selvom det burde være indlysende: Få dit NIE-nummer på plads tidligt. Uden det bliver overtagelsen hurtigt besværlig. Vores guide til NIE-nummer for boligkøbere i Spanien forklarer, hvordan du forbereder dig inden underskrift.
Hvad skal du byde, hvis dit samlede budget er fast?
Her bliver regnestykket praktisk. Hvis dit maksimale totalbudget er €400.000, bør du ikke se på gensalgsboliger til €400.000, medmindre du er tryg ved at overskride dit loft. Din målkøbspris for gensalg bør ligge tættere på €360.000–€365.000. For nybyggeri måske nærmere €352.000–€355.000.
Købere bryder sig ikke om denne samtale. Vi forstår det. Udbudsprisen er følelsesladet – skatter er det ikke. Men de bedste køb, vi ser, foretages af kunder, der beslutter deres totalbudget først og derefter forhandler baglæns. Det giver ro. Det hjælper os også med at filtrere rigtigt, så vi ikke spilder din besigtigelsesdag på at køre fra Torre del Mar til Fuengirola og tilbage ad A-7 for boliger, der aldrig passer til budgettet.
Der er også et lokalt timing-element. I populære kystområder som Nerja, Benalmádena og dele af Fuengirola kan gode boliger forsvinde hurtigt i foråret og forsommeren. I Vélez-Málaga, Algarrobo og Torrox er der ofte lidt mere tid til at sammenligne, selvom de bedst prissatte boliger stadig får opmærksomhed. Et klart budget gør dit bud skarpere.
Sådan hjælper Hansen Real Estate købere med korrekt budget
Vores rolle er ikke kun at åbne døre. Det kan alle med en nøgle. Vi hjælper købere med at sammenligne de fulde ejeromkostninger, før de forelsker sig for meget i den forkerte bolig. Det betyder samtale om skatter, juridiske tjek, udlejningsregler, lånetiming, fællesudgifter og det praktiske liv omkring boligen.
Fordi vi arbejder dagligt mellem Torre del Mar, Vélez-Málaga, Caleta de Vélez, Torrox, Nerja, Fuengirola og Benalmádena, kan vi også tilføje de små lokale detaljer, der sjældent står i en skattemodel. Parkering nær centrum af Torre del Mar i august. Forskellen på udsigt fra bjergskråning i Torrox og en gåafstand til stranden. Hvorfor Baviera Golf tiltrækker bestemte købere året rundt. Hvor lang tid det faktisk tager fra Málaga Lufthavn til Torre del Mar – som regel 35–40 minutter i bil, når trafikken arter sig.
Hvis du er ved at lægge køberbudget nu, så send os købspris, boligtype og ønsket område. Vores team kan hjælpe dig med at estimere det reelle køberbudget, sammenligne gensalg og nybyggeri og vise dig boliger, der passer til tallene – ikke strækker dem. Kontakt os før din næste besigtigelsestur, så regner vi tallene sammen med dig.
FAQ: Omkostninger ved boligkøb på Costa del Sol
Hvor meget ekstra skal jeg budgettere ved boligkøb i Andalusien?
For en gensalgsbolig bør du regne med ca. 10 % oveni købsprisen, nogle gange 11 % ved lån eller ekstra juridisk kompleksitet. For nybyggeri er 12–13 % mere realistisk, da du betaler 10 % IVA plus 1,2 % AJD før notar, tinglysning og advokat.
Hvad er ITP ved boligkøb i Andalusien i 2026?
ITP, overdragelsesskatten ved gensalg, er generelt 7 % i Andalusien for almindelige boligkøb. Den gælder for gensalgsboliger, ikke nybyggeri fra udvikler. Din advokat bør også tjekke den officielle referenceværdi før overtagelse.
Betaler købere moms ved boligkøb i Spanien?
Købere betaler moms, kaldet IVA, ved køb af nybygget bolig fra udvikler. Standardsatsen for nye boliger er 10 %. Gensalgsboliger er ikke underlagt IVA, men normalt ITP i stedet.
Er realkreditomkostninger medregnet i de 10–13 % køberbudget?
Delvist. Det brede estimat dækker normale købsomkostninger og skatter, men købere med lån bør regne med ekstra til vurdering, eventuelle bank- eller mæglergebyrer, oversættelser og bankadministration. Vi anbefaler som regel ca. 1 % ekstra luft, hvis der skal finansieres.
Kan jeg inkludere møbler og udlejningsklargøring i købsbudgettet?
Nej. Møbler, udlejningsforberedelse, fotografering, licenstjek og administrationsopstart skal regnes separat. For investeringsejendomme i Torre del Mar, Nerja, Fuengirola eller Benalmádena kan dette ekstra budget have stor betydning for dit reelle afkast.